Заработок на коммерческой недвижимости нередко представляется как «лёгкие деньги» — дескать, нужно просто купить помещение под офис или магазин, после чего сдавать его в аренду и получать пожизненный гарантированный доход на «полном пассиве». Однако на практике всё оказывается далеко не столь радужно.
Какова же реальная доходность коммерческой недвижимости и что следует знать начинающим инвесторам, чтобы не сработать в убыток — своим опытом делятся специалисты управляющей компании «Облако недвижимости».
От чего зависит доходность
Размер прогнозируемого заработка на вложениях в коммерческую недвижимость обычно рассчитывается по упрощённой формуле:
- Д = П — Р,
- где Д — это итоговая доходность;
- П — ожидаемая прибыль;
- Р — предстоящие расходы.
В широком понимании вопроса это правильный подход, но есть важный нюанс: при расчёте ожидаемой прибыли обычно не принимаются во внимание условия договора аренды, а при оценке издержек не учитывается недополученная прибыль.
Таким образом, более точная формула должна выглядеть так:
- Д = (П : У) — Р — Н,
- где П — ожидаемая прибыль;
- У — условия аренды;
- Р — предстоящие расходы;
- Н — недополученная прибыль.
Рассмотрим подробнее методику оценки каждого значения указанной формулы для расчёта доходности коммерческой недвижимости.
Ожидаемая прибыль (П)
Есть два способа узнать, какую сумму в месяц / квартал / год будет приносить сдача в аренду конкретного коммерческого помещения.
Первый способ: зайти на любой портал интернет-объявлений и посмотреть, сколько просят владельцы аналогичной по целевому назначению и расположению недвижимости. Не будет ошибкой отминусовать от указанного ценника 5-10%, которые были добавлены собственником из расчёта уступок при торгах.
Второй способ: обратиться в профильное агентство, сотрудники которого на реальных примерах могут рассказать, сколько готов платить арендатор за то или иное помещение, а также — какой уровень спроса существует на коммерческую недвижимость в точечно рассматриваемой локации города. Чем автоматически будет закрыт вопрос недополученной прибыли.
Недополученная прибыль (Н)
Недополученная прибыль — это отсутствие дохода в период поиска подходящего арендатора. Во время такого вынужденного простоя все текущие расходы тоже возлагаются на владельца недвижимости, тем самым превращая недополученную прибыль в прямые убытки.
Есть три основных фактора, которые увеличивают риски длительного отсутствия арендаторов:
- Неудачное расположение: районы с низким пешеходным трафиком, близость успешных конкурентов — в перечисленных зонах потенциальные покупатели/клиенты редко проявляют высокую активность, а потому и очередь из желающих арендовать такие помещения обычно не выстраивается.
- Внешние изменения: достаточно вспомнить период пандемии COVID-19, когда вся офисная и половина торговой недвижимости в один момент оказались невостребованными.
- Перегрев рынка: ситуация, когда количество предложений существенно превышает реальный спрос. В качестве примера можно снова привести упомянутые выше офисы — после завершения тотального карантина многие компании остались на удалённом формате, вследствие чего спрос на аренду офисных помещений к доковидным показателям не вернулся.
Избежать затяжного простоя позволяют долгосрочные договора аренды с федеральными торговыми сетями, которые охотно берут на себя дополнительные обязательства и вносят оплату без задержек. Однако решающим фактором здесь является вовсе не «качество» арендатора, а те условия, которые будут прописаны в тексте договора.
Условия договора аренды (У)
Правильно составленный договор аренды — это шанс существенно повысить доходность коммерческой недвижимости.
По устоявшейся практике на арендатора обычно возлагаются обязанности оплаты коммунальных счетов и технического обслуживания помещения. Однако дьявол, как говорится, кроется в деталях.
Например, юристы упомянутых выше федеральных сетей часто настаивают на подписании нерасторгаемого со стороны арендодателя договора сроком на 10-15 лет с условием ежегодной индексации суммы арендной платы в размере 2-3% годовых.
Если потрудиться посчитать размер реальной инфляции, то становится ясно, что при таком договоре уже через 5-6 лет размеры чистого заработка будут вызывать только горькие слёзы, поскольку они не покроют даже обязательные издержки.
Предстоящие расходы (Р)
Расходная часть содержания коммерческой недвижимости включает в себя:
- оплату коммунальных тарифов;
- регулярный ремонт помещения;
- уплату налогов.
Первые два пункта можно (и нужно!) возложить на арендатора. Что же касается налогов, то здесь многое зависит от региона, категории объекта и наличия налоговых льгот.
Например, некоторые «специалисты» пугают новичков историями о необходимости ежегодно оплачивать налог на недвижимость по ставке до 2% от кадастровой стоимости. А поскольку кадастровая стоимость объекта часто оказывается существенно выше реальной стоимости, то и конечная сумма налоговых обязательств получается довольно неприятной.
Однако, если не поскупиться и оплатить консультацию настоящего профи, то можно узнать, что, например, в Санкт-Петербурге владельцы коммерческих помещений на первых этажах, расположенных в районах с низкой инфраструктурной обустроенностью, могут быть вообще освобождены от уплаты налогов — при условии, что договор аренды будет оформлен через ИП.
Другой пример: физлицо, не желающее озадачиваться открытием ИП, в некоторых случаях может взять патент и не платить высокий НДФЛ — налог на доход физических лиц.
Вообще следует отметить, что углублённое изучение Налогового Кодекса России может заметно снизить расходную часть заработка на коммерческой недвижимости, однако самостоятельно, по доброте душевной, налоговики такой информацией не поделятся.
Реальная практика сдачи в аренду коммерческих помещений
По состоянию на IV квартал 2024 года ситуация с арендой коммерческих помещений различного назначения обстоит следующим образом:
- Общее правило: доходность в районе 0,7-0,8% в месяц без простоев можно считать хорошим показателем, а доходность выше 1% — вообще идеальной.
- Торговые помещения в ТРЦ: спрос сильно упал из-за снижения покупательской активности и роста заказов через онлайн, а потому в некоторых регионах доходность может составлять менее 2% в год.
- Стрит-ритейл (торговое помещение на первом этаже, имеющее отдельный вход с улицы): при условии удачного расположения позволяют выйти на заветные 10-12% прибыли годовых, но требуют крупных вложений по причине заоблачных ценников.
- Складские помещения: по доходности не уступают стрит-ритейл, но в последнее время намечается тенденция к перегреву рынка и возрастают риски того, что годовая ставка просядет уже в 2025 году.
- Бизнес-центры: новые помещения класса B и B+ стоят очень дорого, а потому есть смысл присмотреться в БЦ в старом фонде.
- Готовый арендный бизнес: всегда предлагается по максимальным ценникам, а кроме этого, владельцы часто хитрят — составляют фиктивный договор аренды с подставным лицом, чтобы показать арендатору «высокую прибыль».
- Помещения на первых этажах в новостройках: оптимальный вариант по стоимости входа и потенциальной доходности, но такой бизнес нуждается в стартовой рекламной раскрутке.
Чтобы рассчитать реальную доходность конкретного объекта коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, обращайтесь в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
