Инвестиции в коммерческую недвижимость — это надёжный, прибыльный и проверенный временем способ заработка. Оказавшись перед выбором — вкладывать деньги или придержать их на кармане, решение всегда нужно принимать в пользу инвестиций, поскольку иначе вчерашняя «приличная» сумма очень быстро превратится в горстку фантиков.
При этом совсем не обязательно быть профильным экспертом. Для этих целей есть брокеридж — комплекс услуг, в ходе предоставления которых брокер помогает инвестору сдать в аренду или продать коммерческое помещение на максимально выгодных условиях.
Собственнику же для общего понимания вопроса достаточно знать базовые основы: в частности, какие существуют типы коммерческой недвижимости и чем они отличаются друг от друга в реалиях современной экономики России. Подробно расскажем об этом в статье.
Основные виды коммерческой недвижимости
Коммерческую недвижимость можно классифицировать по множеству признаков: площадь, цена, расположение, тип собственности. Однако наибольшую ценность имеет классификация по целевому назначению, поскольку от этого зависит характер и окупаемость предстоящих капиталовложений.
Традиционно коммерческая недвижимость разделяется на пять основных групп:
- индустриальная;
- гостиничная;
- складская;
- офисная;
- торговая.
Индустриальная (промышленная)
Индустриальная недвижимость — это здания и помещения, приспособленные для выполнения технологических процессов по регулярному производству или обслуживанию физических или виртуальных товаров, а также обработке цифровых данных. В категорию входят: заводы, фабрики, цеха, логистические комплексы, технопарки, ремонтные мастерские, а также дата-центры.
Промышленная недвижимость отличается высокой стоимостью, низкой востребованностью и продолжительным сроком окупаемости, а потому наименее подходит для инвестиций — исключая вариант целевого инвестирования, когда помещение приобретается и должным образом обустраивается под заказ конкретного арендатора.
Гостиничная
Гостиничная недвижимость — это специализированные объекты, предназначенные исключительно для временного проживания и не предполагающие возможность выкупа/приватизации отдельных комнат/номеров в частную собственность. В категорию входят: отели, мотели, базы отдыха, гостевые дома, курортные комплексы и пансионаты.
В 2022-м году владельцы гостиничной недвижимости получили существенную поддержку со стороны государства: речь про НДС 0%, кредитование по ставке 5% и различные налоговые скидки. Однако по состоянию на IV квартал 2024 года такой поддержки больше нет, а потому спросом на рынке пользуются только объекты, расположенные в регионах с развитой туристической отраслью— Алтайский край, Республика Алтай и т. д.
Складская
Складская недвижимость — это нежилые помещения, предназначенные для приёма, хранения и последующей транспортировки сырья или готовой продукции. Склады обычно классифицируют по предполагаемому способу хранения:
- оптовые и розничные;
- закрытые и открытые;
- отапливаемые, неотапливаемые и морозильные;
- продовольственные, непродовольственные, универсальные.
Это наиболее затребованный и дешёвый тип коммерческой недвижимости по состоянию на 2024 год и, согласно прогнозам, на весь 2025 год. Доходность сдачи склада в аренду существенно отличается в меньшую сторону от прибыльности торговой недвижимости. Зато в этом секторе практически не бывает вынужденных простоев в поисках арендатора, поскольку до 50% потенциальных арендаторов составляют многочисленные интернет-магазины.
Небольшой нюанс: после пожара на складе Wildberries некоторые страховые компании отказались от практики страхования складских помещений, а другие агентства подняли цены.
Офисная
Офисная недвижимость — это нежилые помещения, используемые как место непосредственного предоставления услуг, функционирования офисов компаний. В категорию входят бизнес-центры, многофункциональные комплексы, коворкинги, а также представительства компаний, фирм и агентств.
На текущий момент сектор пребывает в стадии восстановления после тотальной ковидной удалёнки и массового исхода зарубежных компаний в 2022 году, когда пустовало более 80% офисных помещений. Многие арендаторы остались на удалённом формате, а оставшиеся не готовы платить за аренду прежнюю цену, из-за чего арендная ставка уже длительное время практически не повышается.
К офисам класса A и B арендаторы предъявляют очень высокие требования, что существенно осложняет их сдачу по хорошей цене. К помещениям класса C требований, как таковых, нет.
Торговая (ритейл)
Торговая недвижимость — это помещения для ведения розничной и мелкооптовой торговли товарами повседневного и периодического спроса. В категорию входят: торговые центры, гипермаркеты, универсамы, магазины, бутики, лавки, рынки, павильоны, шоу-румы.
Особенность торговых площадей: высокая стоимость и большой спрос при довольно спорной доходности. Найти арендатора в целом несложно: например, сеть «Пятёрочка» уже сейчас насчитывает более 22 000 магазинов и настроена активно расширяться, а компания «Красное&Белое» только за 2023 год открыла больше 4000 точек и явно не намерена останавливаться.
Проблема в другом: арендные договора, которые предлагают такие федеральные торговые сети, откровенно навевают депрессию. Как пример: аренда на 10 лет без права досрочного расторжения с ежегодной индексацией 3% (при актуальной ключевой ставке 21%) — комментарии, как говорится, излишни.
Новострой или вторичный рынок
Ещё один важный фактор, по которому можно классифицировать коммерческую недвижимость, и который важен для оценки её перспективности — это техническое состояние объекта.
- Площади в новостройках: можно приобрести по выгодной цене, часто не требуют ремонта, однако для привлечения клиентов потребуется время и грамотно составленный маркетинговый план.
- Коммерческие помещения вторичного рынка недвижимости: требуют большой осторожности и тщательного всестороннего анализа опытным брокером. Благоразумнее всего покупать такие помещения после составления бизнес-плана: кто будет арендатором, сроки окупаемости с учётом вложений в ремонт, перспективы развития района в ближайшие 3-5 лет и прочее.
- Постройки с нуля: такой вариант позволяет приблизить сроки полной окупаемости за счёт регуляции расходов на строительство, но, как и в случае с помещениями б/у, требует тщательного анализа.
Если вы хотите предметно обсудить целесообразность инвестиций в конкретный тип коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, обращайтесь за консультацией в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев