При расчёте сроков окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость ключевую роль для получения корректных значений играет такой параметр рынка, как средняя ставка аренды — то есть, средняя стоимость аренды помещения.
Если данный параметр был определён неверно, то ни о какой точности прогнозов по срокам выхода на чистую прибыль говорить не приходится. Более того, вполне может сложиться ситуация, когда владелец помещения, имея искажённое представление о ценах на региональном рынке, запрашивает откровенно завышенную арендную плату. И по этой причине длительное время не может найти арендатора.
Так что же представляет собой средняя аренда коммерческой недвижимости и по какой формуле она рассчитывается — своим опытом делятся специалисты санкт-петербургской управляющей компании «Облако недвижимости».
Что такое средняя ставка аренды
Средняя ставка аренды недвижимости — это усреднённое значение стоимости аренды помещения (размера арендной платы) за расчётный период (месяц, квартал, год) в конкретном регионе или сегменте рынка.
Расчёт средней ставки даёт понимание того, за какую сумму можно сдать в аренду помещение, а применительно к бизнес-объектам ещё и рассчитать среднегодовую доходность последних. Как правило, за универсальную расчётную единицу принимается 1 м² площади, что помогает в дальнейшем вычислять размер арендной платы любого помещения.
Существует три основных метода, позволяющие определить размеры средней аренды коммерческой недвижимости:
- среднеарифметический;
- средневзвешенный;
- медианный.
Каждый метод преследует свои конкретные цели, а следовательно, нуждается в отдельном подробном разборе.
Среднеарифметический метод
Целевая задача: определить обобщённое значение размера арендной платы в рамках интересующего региона.
Для расчёта используется следующая формула:
S = Y ÷ K
где:
- S — средняя арендная ставка;
- Y — сумма всех арендных ставок по выбранному региону;
- K — количество доступных (вакантных) для аренды объектов.
Пример расчёта по среднеарифметическому методу:
| Объект в Санкт-Петербурге | Арендная ставка за 1 кв.м. (руб/месяц) |
| Склад, р-н Красносельский | 1450 |
| Склад, р-н Выборгский | 830 |
| Склад, р-н Василеостровский | 320 |
| Средняя ставка по СПб | 866,6 |
Несложно заметить, что итогом подобных расчётов становится некая «средняя температура по больнице» — то есть, усреднённый размер арендной платы без учёта таких факторов, как расположение, наличие инженерных коммуникаций, качество внутренней отделки, а также преобладания на рынке объектов определённого типа.
Чаще всего эта методика применяется для быстрого определения среднего порядка цен в нескольких регионах с целью последующего их сравнения: например, в СПб коммерческая недвижимость сдаётся по 866 руб/м², а в Бийске — по 324 руб/м².
Средневзвешенный способ
Целевая задача: определить средний размер арендной платы с учётом долевого присутствия объектов разного типа в суммарной площади всей бизнес-недвижимости по конкретному региону.
В отличие от среднеарифметического способа при расчётах по средневзвешенному методу учитываются значимые отличия всех помещений, вошедших в выборку: локация, техническое состояние и т. д. Для этого каждому объекту присваивается индивидуальный уровень значимости, соответствующий его взвешенной стоимости и, соответственно, роли в общем ценообразовании на рынке.
Расчёт взвешенной стоимости выполняется по формуле:
V = C × P
где:
- V — взвешенная стоимость объекта;
- C — стоимость аренды 1 м² в рублях за обозначенный период времени (месяц, год);
- P — площадь объекта, доступная под аренду.
Например, если складское помещение площадью 100 м² сдают по цене 500 рублей за м²/месяц, то взвешенная стоимость такого склада составит: 500 х 100 = 50 000 рублей.
Для расчёта непосредственно средней арендной ставки необходимо воспользоваться второй формулой:
S = (V1 + V2 + V3…) ÷ SP
где:
- S — средняя арендная ставка;
- V — взвешенная стоимость каждого объекта выборки;
- SP — суммарная площадь всех объектов выборки.
Пример расчёта по средневзвешенному методу:
| Объект в Санкт-Петербурге | Площадь объекта (кв.м.) | Арендная ставка за 1 кв.м. (руб/месяц) | Взвешенная стоимость (руб) |
| Склад, р-н Красносельский | 13,8 | 1450 | 20 010 |
| Склад, р-н Выборгский | 2854 | 830 | 2 368 820 |
| Склад, р-н Василеостровский | 4700 | 320 | 1 504 000 |
| Итого | 7567,8 | 3 892 830 |
Получив данные по взвешенной стоимости, выполняется расчёт по второй формуле:
(20010 + 2368820 + 1504000) ÷ 7567,8 = 514,39 средневзвешенная арендная ставка.
Этот метод считается более корректным, поскольку он учитывает вариативность вакантных площадей и позволяет получить расширенные результаты, которые более точно отражают ситуацию на рынке недвижимости за определённый период времени.
Медианная методика
Целевая задача: определить средний размер арендной ставки без учёта нетипично высоких или низких предложений, присутствующих на рынке в момент проведения анализа.
Строго объективно, медианная методика является уточнённой версией среднеарифметического и средневзвешенного способов расчёта, и предназначена нивелировать влияние объектов, арендная ставка которых резко контрастирует со средним порядком цен конкретного сегмента рынка недвижимости.
Например, если складские помещения сдаются по цене 500-800 рублей за 1 м², но в списке предложений оказались помещения по цене 150 руб/м² или 1500 руб/м², то по медианной схеме такие объекты исключаются из выборки, после чего выполняется стандартный расчёт по среднеарифметической или средневзвешенной методике.
Применение этого метода оправдано и даже настоятельно рекомендуется, если доля предложений с нехарактерно высокими или чрезмерно заниженными расценками превышает 5%.
Советы от экспертов
- Краеугольным камнем корректности итоговых значений является качество выборки объектов, на основании которой будет производиться расчёт. Важно не только собрать максимально полную базу помещений, но и обладать пониманием текущей ситуации на рынке, чтобы сразу исключить из выборки нерепрезентативные объекты.
- Выбор метода расчёта определяется целями поставленной задачи. Например, для составления прогнозов по срокам окупаемости инвестиционных вложений следует воспользоваться средневзвешенным методом, а при большом разбросе данных — медианным. Для определения порога вложений в определённом секторе подойдёт среднеарифметический метод.
- Средняя аренда коммерческой недвижимости — параметр крайне изменчивый, на который могут влиять такие факторы, как изменение числа вакантных объектов, повышение/понижение ключевой ставки ЦБ и даже события геополитического характера. По этой причине размер средней ставки нужно регулярно пересчитывать в соответствии с изменениями в заданном секторе рынка.
Чтобы рассчитать среднюю ставку аренды коммерческой недвижимости в конкретном районе Санкт-Петербурга, обращайтесь за индивидуальной консультацией в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
