Какие задачи арендно-инвестиционного бизнеса можно поручить профильной управляющей компании? Что входит в непосредственные обязанности управляющего коммерческой недвижимостью? На какую выгоду может рассчитывать собственник склада, магазина или офиса, нанимая брокеров для администрирования своего актива?
Подобные вопросы неизбежно возникают у владельцев бизнес-недвижимости, осознавших необходимость делегировать как минимум часть своих рутинных забот, чтобы увеличить доходность инвестиций и высвободить ресурсы для реализации других проектов.
Получить исчерпывающие ответы, которые позволят взвесить все «за» и «против», поможет представленный аналитический разбор, подготовленный специалистами санкт-петербургской управляющей компании «Облако недвижимости».
Что входит в обязанности управляющей компании коммерческой недвижимости
Важно уяснить один фундаментальный факт: обязанности управляющей компании (УК) — это всегда потребности собственника коммерческой недвижимости.
А главную потребность собственника можно сформулировать очень просто: избавиться от «головной боли» во всех её проявлениях — начиная от недопуска простоя помещения и заканчивая взаимодействием с контрольно-надзорными органами.
Отсюда можно вывести перечень обязанностей, которые может (и должна!) принять на себя управляющая компания:
- Поиск и отбор арендаторов.
- Ведение переговоров о цене аренды.
- Разработка юридической схемы сотрудничества.
- Управленческо-финансовая отчётность.
- Представительство интересов собственника.
- Техническое обслуживание помещения.
За каждым пунктом этого списка кроется широкий перечень услуг, о которых необходимо рассказать немного подробнее.
Поиск и отбор арендаторов
Управляющая компания обязана следить, чтобы вверенный ему объект не простаивал долгое время:
информировать потенциальных арендаторов о сдаче нового объекта в аренду;
осуществлять поиск новых арендаторов.
По мере поступления предложений управляющая компания производит их предварительную оценку и принимает решение, какие из них следует предоставить клиенту на рассмотрение.
Переговоры о размере арендной ставки
Представитель УК может также проводить переговоры относительно величины арендной ставки. Для этого брокер рассчитывает среднюю ставку аренды коммерческой недвижимости, определяет оптимальную цену и далее по сути торгуется с арендатором вместо владельца.
Собственнику помещения остаётся только явится на подписание договора аренды — хотя и эту задачу он может делегировать по доверенности.
Следует отдельно подчеркнуть ценность делегирования ведения торгов за стоимость аренды брокеру. Ведь опыт реальных переговоров нарабатывается только многолетней практикой и перенять его простым наблюдением невозможно.
Многие владельцы коммерческой недвижимости угодили в ловушку самонадеянности и в итоге сильно продешевили, поскольку спасовали перед более опытным арендатором, за плечами которого остался не один десяток подобных переговоров.
Подбор оптимальной юридической схемы аренды
Речь идёт о составлении договора аренды, в котором будут учтены все возможные направления сотрудничества арендатора и арендодателя, а также предусмотрены возможные спорные моменты:
- минимальные сроки аренды, условия продления и досрочного расторжения аренды;
- ежегодная индексация арендной ставки;
- методика расчёта ежемесячной/ежегодной оплаты — фиксированная или плавающая с привязкой к некоему фактору (например, курсу доллара);
- способ и сроки внесения оплаты, штрафные санкции за просрочку;
Кроме этого, УК может порекомендовать клиенту оптимальную форму юридического оформления с целью снижения налогообложения: физлицо, ИП (индивидуальные предприниматели), ООО.
Например, в Санкт-Петербурге в 2025 и 2026 году предусмотрено снижение налога на имущество для ИП в размере 50% и 25% соответственно, владеющих бизнес-центрами и торгово-развлекательными комплексами, для которых налоговая база рассчитывается по кадастровой стоимости объекта.
Ведение управленческой, финансовой и налоговой отчётности
Управленческие отчёты — это статистические данные для анализа эффективности управления помещением (заполняемость помещений, текущая арендная ставка, смена арендаторов). Такая отчётность позволяет оперативно обнаруживать потенциальные проблемы: например, частая смена арендаторов.
Финансовые отчёты — это статистика доходности объекта, в которую входит перечень доходов (арендная плата), а также понесённые расходы (налоги, техобслуживание помещения и прочее). Регулярный контроль финансовых потоков помогает вовремя выявлять и компенсировать снижение доходной и/или увеличение расходной части бюджета.
Налоговая отчётность — это результаты финансовой деятельности, которые предприниматели и физлица обязаны предоставлять в органы фискального контроля. Поручение ведения налоговой документации УК избавляет клиента от лишних хлопот.
Официальное представительство в государственных органах и коммунальных службах
Представитель УК может осуществлять полное представительство прав и интересов своего клиента по любым возникающим вопросам:
- судебные тяжбы и споры с арендаторами;
- получения разрешения на перепланировку помещения или смену его целевого назначения;
- подключение дополнительных электросетевых мощностей;
- проверка и оплата счетов за коммунальные услуги;
- проверка или замена приборов учёта газо- и водоснабжения;
- взаимодействие с инспекторами надзорных органов и многое другое.
Ремонт и текущее обслуживание помещения
Наконец, УК может взять на себя заботы по поддержанию помещения в надлежащем техническом состоянии: клининг, устранение аварийных неисправностей, капитальный ремонт.
В большинстве случаев эти заботы возлагаются на арендатора, но если договором аренды это не предусмотрено, то организацию выполнения всех необходимых работ можно поручить управляющей компании.
Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли доверять управляющей компании? Не переоформят ли они мою недвижимость на своего человека?
Ответ: Закон защищает права собственников, поэтому владельцы коммерческой недвижимости надёжно защищены от подобного мошенничества. Главное правило — не связываться с компаниями-ноунеймами без истории работы на рынке или даже своего городского офиса.
Вопрос: Не будет ли проще нанять парочку ассистентов?
Ответ: Чтобы полноценно компенсировать весь спектр услуг УК, потребуется как минимум нанять менеджера по переговорам, юриста, бухгалтера и коммунальщика-ремонтника в придачу.
Вопрос: А если вместо УК заказать персонального AI-ассистента?
Ответ: На текущий момент времени такой ассистент не сможет полноценно заменить даже юриста и бухгалтера, поскольку придётся нанимать отдельного человека, который будет оценивать корректность AI-рекомендаций и обновлять базу знаний ассистента. А про ситуации, где требуется физическое присутствие, даже говорить нечего.
Чтобы получить индивидуальную консультацию относительно передачи в административное управление коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, обращайтесь в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
