Компания «Облако недвижимости» продолжает серию публикаций про особенности управления коммерческой недвижимостью, понимание которых дает ответ на главный вопрос, волнующий каждого инвестора: а не выгоднее ли заниматься всем самостоятельно?
В предыдущем обзоре были перечислены основные обязанности управляющей компании (далее по тексту — УК): поиск арендаторов, проведение переговоров, составление договора, ведение отчётной документации и обслуживание помещения.
Представленная статья рассказывает о ключевых особенностях организации эффективного управления коммерческой недвижимостью, благодаря которым УК может гарантировать своим клиентам не только стабильную прибыль, но и быструю окупаемость инвестиций.
1. Системный мониторинг рынка недвижимости
Первоочередной задачей управляющего является регулярное отслеживание всех изменений, которые происходят в интересующем его секторе рынка недвижимости.
В частности, компетентный брокер обязан:
- мониторить ставки аренды в различных сегментах рынка (офисы, магазины, склады, отели и пр.), включая политику ценообразования и системы скрытых дисконтов у конкурентов;
- оценивать ликвидность и востребованность помещений в разных районах и микрорайонах города — включая анализ причин ухода арендаторов;
- отслеживать динамику спроса и предложения в целом по городу и по конкретным его районам — в особенности при постройке новых коммерческих объектов;
- оставаться в курсе всех принятых и планируемых регуляторных и налоговых законодательных изменений в секторе недвижимости — включая инициативы региональных властей.
Не имея полной осведомлённости об актуальном состоянии рынка, УК банально не сможет составить конкурентное и коммерчески привлекательное предложение, способное заинтересовать потенциальных арендаторов или, в случае продажи — покупателей.
Пример динамики рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
Чтобы наглядно продемонстрировать важность системного мониторинга рынка, достаточно посмотреть, как менялась арендная ставка в течение первого квартала 2025 года в Санкт-Петербурге по объектам разного типа.
| Тип объекта | Арендная ставка за 1 кв.м. (руб/месяц) на 01.2025 года | Арендная ставка за 1 кв.м. (руб/месяц) на 04.2025 года | Оценка динамики |
| Офисы | 1255 | 1958 | + 703 |
| Склады | 713 | 818 | + 105 |
| Торговые помещения | 1911 | 1959 | + 48 |
2. Планомерная работа с арендаторами и фактор связей
Недостаточно составить конкурентное предложение об аренде с актуальными условиями. Нужно ещё обратиться именно к тому арендатору, которого данное предложение заинтересует с вероятностью 99,999% — ведь каждый день простоя несёт убытки для клиента.
Чтобы действовать максимально прицельно, УК должна располагать собственной базой потенциальных арендаторов с хорошей бизнес-историей и подтверждённой финансовой стабильностью — то есть, которые не преподнесут владельцу «сюрприз», внезапным образом съехав уже на второй месяц.
Составление такой базы — это колоссальный труд по налаживанию не только деловых, но и личных связей с представителями сетевых арендаторов.
«Ригла», «Четыре лапы» — эти и многие другие федеральные компании могут предложить адекватную рыночную цену и гарантировать многолетнюю аренду. Однако специфика их работы не всегда предполагает прямые контакты с владельцами недвижимости. Зачастую сетевики сотрудничают с проверенной УК, которая подбирает им площади в строгом соответствии с заданными параметрами.
Именно фактор наработанных связей позволяет брокеру быстро удовлетворять запросы арендаторов и арендодателей в равной мере.
3. Организация ремонтно-технических работ
Управление помещением не будет полноценным, если собственнику самостоятельно придётся решать все вопросы, связанные с обслуживанием объекта: уборка территории, ремонт электросетей и прочее. Зачастую обязанности такого рода возлагают на арендаторов, однако следует принимать во внимание, что арендатор — это как Фигаро из оперы Россини, который сегодня «здесь», а завтра «там» (то есть, у конкурентов).
Профессиональная УК учитывает эти особенности управления коммерческой недвижимостью и принимает на себя организацию решения основных задач по надзору за коммунальным хозяйством:
- Заключение договоров с коммунальными организациями по тепло-, водо- и электроснабжению, вывозу мусора и прочее.
- Замена, проверка и опломбировка приборов учёта воды, тепла и электроэнергии.
- Увеличение электромощности — включая этапы согласования, получения техусловий и контроля за выполнением работ.
- Получение всевозможных разрешения и согласований в соответствующих организациях — например, на перепланировку помещения.
- Привлечение профильных специалистов-подрядчиков для ликвидации аварийных ситуаций: короткое замыкание, прорыв трубопровода и т. д.
Перечисленные задачи имеют много нюансов, которые решаются посредством личных договорённостей в каждом конкретном случае, но в общих чертах всё выглядит именно так, как изложено выше.
4. Прогнозирование и стратегирование
Самая главная особенность работы хорошей УК — это долгосрочная оценка последствий всех принимаемых решений, осуществляемая с целью защиты интересов клиента и выходящая за пределы целей получения сиюминутной выгоды.
Например, перепланировка помещения под нужды текущего арендатора может в отдалённом будущем создать существенные сложности со сдачей объекта в аренду другим компаниям или организациям.
Конкретный случай: частная клиника решила сделать перепланировку под свои потребности — разделить арендуемую площадь на десяток небольших отдельных кабинетов, заложить лишние окна и переделать отопительную систему. Через 7 лет, когда клиника выкупила отдельностоящее здание и переехала туда, такие арендаторы, как розничные торговые сети, салоны и кафе сочли столь специфическое помещение непригодным под свои нужды. Итог: собственнику пришлось провести весьма недешёвый демонтаж за свой счёт.
Если бы данным вопросом занималась УК, то клинике или вовсе не разрешили бы делать перепланировку, или же заключили отдельный договор о приведении помещения к первоначальному виду в случае прекращения аренды.
Подводя краткие итоги
Резюмируя вышесказанное, можно дать ответ на вопрос, заданный в самом начале статьи: чтобы самостоятельно управлять коммерческой недвижимостью, собственнику придётся освоить профессию брокера — причём, иногда ценой досадных ошибок или финансовых потерь.
И если постижение брокерского мастерства не является личной самоцелью, то лучше перепоручить все управленческие задачи профильным специалистам и высвободить своё время для более интересных проектов и планов.
Чтобы получить индивидуальную консультацию касательно передачи в административное управление коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, обращайтесь в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
