Назначение коммерческой недвижимости в любой сфере деятельности заключается прежде всего в получении владельцем дохода, сохранением и увеличением капитала. Поэтому все операции — продажа, покупка, аренда, инвестирование — должны иметь серьезную подготовку без опасений, что один неверный шаг разрушит многообещающие планы на успешный бизнес.
Одной из самых важных и сложных процедур является оценка коммерческой недвижимости. В ней скрыто много нюансов, разобраться в которых сможет специалист с опытом работы именно в направлении рынка нежилых помещений. Ниже рассмотрим некоторые аспекты, которые нужно знать всем заинтересованным лицам.
Что относится к коммерческой недвижимости
Под определение «коммерческая недвижимость» попадают любые нежилые объекты, земельные участки и здания, использование которых предполагает получение дохода. К ним относятся:
- здания под офисы;
- промышленные объекты;
- апартаменты под аренду;
- объекты гостинично-ресторанного бизнеса;
- сетевые магазины и ТЦ;
- помещения под оказание бытовых услуг;
- торгово-складские помещения и др.
Оценка коммерческой недвижимости позволяет установить реальную стоимость объекта в любой текущий момент. Опираясь на неё, можно более успешно планировать бизнес, выгодно инвестировать денежные средства, совершать удачные сделки купли-продажи, регулировать налогообложение, безошибочно вести отчётность, получать кредиты и т.д.
В каких случаях необходима оценка
Для проведения оценки коммерческой недвижимости есть много причин, а в некоторых случаях она обязательна к исполнению. Это могут быть:
- покупка/продажа/аренда;
- налогообложение и ведение отчётности;
- оформление кредита на приобретение коммерческой недвижимости;
- обмен объектами недвижимости;
- реорганизация предприятий;
- пересмотр и расчет ставки аренды;
- инвестирование;
- перевод объекта недвижимости в уставный капитал;
- оспаривание кадастровой стоимости;
- смена владельца компании;
- банкротство организации и другие судебные споры.
Знание стоимости площадей, используемых для извлечения выгоды, не только поможет предпринимателям успешно реализовать свои бизнес-идеи, но и убережет от невыгодных сделок и серьёзных просчётов.
Перечень необходимых мероприятий
Качественное проведение оценки коммерческой недвижимости во многом зависит о того, насколько быстро и грамотно будет проведена работа по следующим пунктам:
- Определение цели оценки, постановка задачи по согласованию с заказчиком.
- Составление плана и программы исследования, выбор подхода (сравнительный, затратный, доходный), на основе которого будут проводится исследования для оценки.
- Изучение правоустанавливающих документов.
- Сбор информации об объекте исследования, анализ рынка в границах интересующей территории, инфраструктуры, юридических прав, оценка доходности, а также прочие важные факторы, повышающие или понижающие стоимость коммерческой недвижимости.
- Визуальный осмотр объекта с фотофиксацией для определения его состояния.
- Анализ возможных рисков экономического, технического и юридического характера.
- Интерпретация полученных данных, заключение по итогам исследования.
- Подготовка подробного отчёта о результатах оценки.
Методы оценки
В оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости используют три научно обоснованных подхода. Причем выбор одного или совокупности нескольких зависит от целевого запроса и особенностей исследуемого объекта:
- Сравнительный: стоимость объекта определяется посредством сравнения с другими аналогичными. При этом объекты должны быть не просто похожими, а имеющими приблизительно равнозначную оценку по экономическим, техническим, территориальным, функциональным и другим (порядка 10-15) характеристикам.
- Доходный: часто определение ожидаемых и возможных доходов в процессе использования объекта, его окупаемость и ликвидность имеют существенное значение для оценки с позиции инвестора.
- Затратный: предполагает оценку объекта, определяемую через затраты на его возведение, рыночную стоимость, степень износа (физического, морального, экономического), а также инвестиций в воспроизводство с использованием аналогичных материалов и технологий.
Максимально объективную оценку коммерческой недвижимости можно получить лишь при профессиональном подходе, когда оценщик грамотно использует все перечисленные методы для решения конкретной задачи, поставленной заказчиком.
Виды стоимости коммерческой недвижимости
Выделяют четыре основных направления для определения стоимости конкретного объекта. У каждого из них есть свои особенности, которые могут иметь решающее значение в сделках купли-продажи, арендования, страхования, инвестирования, судебных тяжбах:
- Кадастровая стоимость — устанавливается муниципальными органами в процессе постановки недвижимости на государственный учёт, играет важное значение при расчёте налогообложения, регистрации собственности или продаже объекта.
- Рыночная — всегда определяется в текущий момент времени, устанавливается после исследования цен на аналогичные объекты по схожим критериям, а также изучения спроса и предложений по этим объектам в одном районе. Анализ данных позволяет установить адекватную цену, по которой её можно продать, и увеличивает вероятность выгодной сделки.
- Ликвидационная — показывает сумму, за которую можно продать объект коммерческой недвижимости в кратчайшие сроки. Здесь нужно иметь в виду, что его цена будет ниже рыночной примерно на 15-20%.
Оценку коммерческой недвижимости проводят при любых операциях с интересующим объектом, при этом могут быть рассчитаны как все виды стоимости, так и лишь отдельные её значения (в зависимости от цели запроса).
Успех любой сделки (аренда, покупка, продажа) во многом зависит от того, насколько верно специалист-оценщик разобрался в целях оценки коммерческой недвижимости и грамотно разработал программу действий. Эксперты компании «Облако недвижимости» быстро решают такие вопросы благодаря большой практике с успешными кейсами в данной сфере.
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
