Успешный заработок на сдаче в аренду коммерческой недвижимости начинается с правильного выбора этой самой недвижимости. Простые советы в стиле «купить недорогое помещение в центре» здесь не сработают: во-первых, не так-то просто отыскать действительно недорогой офис или магазин в деловом районе, а во-вторых, прибыльность инвестиций не зависит исключительно от цены и расположения объекта.
Возникает закономерный вопрос: как выбрать коммерческую недвижимость, на которой впоследствии получится достойно зарабатывать? На самом деле, никаких секретных приемов раскрывать не требуется — нужно всего лишь следовать проверенной стратегии, основными этапами которой поделюсь я, специалист компании «Облако недвижимости».
Этап №1: выбрать предпочтительный тип недвижимости
Вся недвижимость подразделяется на два основных типа: первичная (помещения в строящихся домах ) и вторичная (помещения в уже построенных зданиях). Чаще всего выбор между первичкой и вторичкой зависит от суммы, которой располагает инвестор.
- Первичка. Обычно требуется подождать пару лет до постройки дома, но уже готовое помещение можно выгодно перепродать в будущем. Плюс также в том, что приобретается объект без истории эксплуатации, что позволяет избежать возможных юридических проблем. А также новые здания проектируются с учетом современных требований к энергоэффективности и комфорту.
- Вторичка. Поскольку владелец навряд ли согласиться на рассрочку, для покупки вторичных площадей придётся искать всю сумму сразу — как вариант, брать ипотеку в банке.
Отдельно следует рассмотреть вариант покупки вторичного помещения с арендатором. Приобретение готового бизнеса позволит получать доход уже со второго месяца, однако сумма сделки может быть завышена на 30-40% от рыночной стоимости помещения.
Пару слов о рисках
Покупка офиса, магазина или склада на первичном рынке всегда таит элемент неопределённости: неизвестно, насколько востребованным окажется помещение у арендаторов, какая будет конкуренция по району и насколько технически безупречное помещение сдаст по итогу застройщик.
По вторичке главная задача — это проверка юридической чистоты объекта. Некоторые коммерческие помещения имеют очень сложную структуру собственности, включая непрозрачные перепродажи и различного рода обременения. Без надлежащей проверки такая покупка может обернуться затяжными судебными исками о расторжении сделки купли-продажи.
При покупке готового бизнеса нужно внимательно изучить договор аренды:
- на сколько лет заключён договор;
- какие условия его продления и расторжения;
- какая прописана арендная ставка;
- какие права и обязанности у сторон (например, кто оплачивает коммунальные платежи);
- как будет проводиться индексация арендной ставки — то есть, на сколько она будет повышаться каждый год.
Этап №2: определиться с видом помещения
Коммерческая недвижимость традиционно подразделяется на пять основных групп: офисная, торговая, складская, гостиничная, индустриальная. Поскольку долгосрочное прогнозирование в сегодняшних реалиях дело крайне неблагодарное, в первую очередь необходимо учитывать текущую конъюнктуру — то есть, востребованность конкретного вида помещений на момент покупки.
По состоянию на первое полугодие 2025 на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась такая ситуация:
- Офисы: средняя вакантность по городу составляет 3,5%, а по офисам класса В — 5%. В целом, спрос на офисные площади в 2,5-3 раза превышает темпы строительства — и быстрого «охлаждения» в этом секторе пока не предвидится.
- Торговые помещения: вакантность составляет 7%, но многое зависит от района. Общая тенденция — стабильно растёт спрос на торговые помещения, расположенные в шаговой доступности от жилых кварталов.
- Склады: спрос стабильно растёт уже не первый год. Например, только за первый квартал 2025 года было заключено на 60% больше сделок купли-продажи в сравнении с I кварталом 2024 года.
- Отели: загруженность отелей по СПб составляет 85-87% и даже достигает 100% в пиковые периоды (например, майские праздники). Спрос на гостиничную недвижимость растёт, составив 15% от показателей 2024 года.
- Производства: наибольший спрос наблюдается на промышленные коворкинги под цели малого и среднего бизнеса. Арендаторам интересны такие объекты, однако темпы их строительства довольно низкие: за первый квартал в эксплуатацию было введено лишь 2600 кв. м. площадей.
Этап №3: Осмотр помещения
При личном осмотре рекомендуется обратить внимание на следующие факторы:
- Проходимость района. Имеет значение для торговли и сферы услуг — чем выше пешеходный трафик вблизи помещения, тем привлекательнее оно для арендаторов.
- Планировка. В большинстве своём арендаторы любят свободные планировки, а вот помещения, напоминающие лабиринт с кучей подсобок непонятного назначения, спросом не пользуются.
- Электромощности. Не стоит обманываться надеждами, что мощности всегда можно увеличить — иногда это достаточно трудно сделать.
- Парковочные места. Этот фактор зачастую упускается из виду, хотя потенциальные арендаторы обращают на него внимание одним из первых — поскольку без хорошей парковки деятельность бизнеса существенно осложняется.
- Инженерные коммуникации. Также следует проверить исправность вентиляции, отопительной системы и водоснабжения — а при наличии неполадок требовать скидку на сумму ремонтных работ + процент за потерю времени.
Этап №4: расчёт сроков окупаемости
После того, как объект выбран и осмотрен, необходимо рассчитать сроки его окупаемости для понимания рентабельности вложений.
О том, как правильно рассчитать реальную доходность коммерческой недвижимости, рассказывается в отдельном руководстве, которое рекомендуется для вдумчивого ознакомления всем начинающим инвесторам.
Несколько советов от профессионалов
- Совсем не обязательно стремиться купить помещение в центральной части города, где срок окупаемости составляет 10-12 лет. Иногда целесообразнее присмотреться к активно застраивающимся и развивающимся районам, где срок окупаемости не превысит 12 лет.
- При покупке складского помещения важно проверить законность получения земли застройщиком, чтобы потом не столкнуться с риском сноса здания.
- Оценивая рентабельность помещения с арендатором, нужно учитывать, что собственник мог вступить с ним в сговор, чтобы завысить цену.
Как упростить задачу выбора
Несложно заметить, что правильный выбор коммерческого помещения требует не только значительных затрат времени, но также и солидной экспертности для комплексной оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. Именно поэтому поиск бизнес-объекта благоразумнее поручить профессиональному брокеру, чьи знания и практический опыт помогут филигранно обойти все подводные камни сложного питерского рынка.
Чтобы предметно обсудить выбор и последующее приобретение коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга для арендного бизнеса, обращайтесь за консультацией в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
