На фоне обвала инвестиций более чем вдвое в городе открылось сразу два новых крупных торговых центра. Этот парадокс стал прологом к новому этапу на рынке. Эксперты рынка уверены: в 2026 году именно умение находить такие локальные возможности на фоне общего спада станет главным навыком для выживания и успеха.
Инвестиционная зима
2025 год стал переломным. По предварительным оценкам общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил около 63 млрд руб., что на 55% ниже, чем в 2024 году. Наиболее существенно — на 72% — сократились вложения в сегмент площадок и площадей под жилье (до 17 млрд руб.). Инвестиции в коммерческую недвижимость снизились на 40% год к году, до 46 млрд руб., но впервые за пять лет этот сегмент занял лидирующую позицию по объему вложений (52% от общего объема в 120 млрд руб. с учетом земель).
Внутри коммерческого сегмента динамика была неоднородной. Самое резкое падение продемонстрировали офисы (78% год к году), снижение на 57% зафиксировано в ретейле и на 15% — в складской. Единственным растущим сегментом стали гостиницы (рост инвестиций на 13%).
Подавляющая часть вложений в коммерческую недвижимость (95%) была продиктована инвестиционными соображениями, а не потребностью в конечном использовании. При этом доля инвестиций на стадии девелопмента увеличилась до 20%, и почти 40% этой доли пришлось на гостиничные проекты.
Несмотря на общее снижение инвестиций, торговая недвижимость неожиданно оживилась: после полного затишья 2024 года в Петербурге открылись два новых торговых центра — «Голливуд» (60 тыс. кв. м) и «Парк Молл» (35 тыс. кв. м), что стало рекордом за последние восемь лет. И теперь на 1000 петербуржцев приходится до 464 кв. м торговых площадей. При этом лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость стала именно торговая (26 млрд руб., или 22% от общего объема).
С ростом вакантности столкнулась складская недвижимость: доля свободных площадей за год выросла с 1.5% до 4.5%, а арендные ставки упали на 13%. Объем сделок снизился на 52%, продолжив спад прошлого года (-43% в 2024 г.).
Офисный рынок сохранил дефицит качественных площадей: вакантность осталась на крайне низком уровне (3,9%), а в объектах класса А ставки аренды выросли в среднем на 18%.
Ключевая ставка
Главным условием для оживления рынка эксперты называют снижение ключевой ставки ЦБ. Оживление на рынке начнется, когда ключевая ставка опустится ниже 12%, а весь отложенный спрос на недвижимость начнет реализовываться при ключевой ставке ниже 10%, только при таком снижении годовых и ниже можно увидеть существенное увеличение спроса со стороны инвесторов. Качественный рост станет заметен при достижении уровня 8–9%:
Сейчас же компании, накопившие на депозитах достаточный капитал, стремятся диверсифицировать вложения, приобретая в том числе и объекты недвижимости. Пока ставки по депозитам значительно выгоднее, чем доходность сопоставимого объема средств в квадратных метрах.
Рост налога на имущество (из-за кадастровой переоценки) и увеличение НДС в 2026 году увеличат операционные расходы владельцев. Повышение налога и НДС вероятно будут частично или полностью переложены на плечи арендаторов, но массовых реконцепций не вызовет.
Для краткосрочной аренды годовые ставки вырастут в рамках ежегодной индексации порядка 5% в среднем. Если говорить о долгосрочных ставках — 3–5 лет и больше, то такие договоры, вероятнее всего, через пару лет будут пересмотрены или произойдет ротация арендаторов. Зачастую собственнику выгоднее заплатить штраф за досрочное расторжение договора, чем недополучать прибыль годами. Повышение будет плавным, чтобы избежать массового выезда крупных арендаторов. Также обратим внимание на запас прочности у собственников, купивших активы со значительным дисконтом (30-60%) у ушедших иностранных компаний: они могут незначительно сократить дивиденды ради сохранения хорошего арендатора.
Вопрос повышения налога на имущество станет особенно актуальным для расположенных в центре объектов, которые либо без ремонта, либо используются не самым эффективным образом.
Эпоха изобилия и падающих ставок
Резкого роста спроса на складскую недвижимость в 2026 году не ожидается.
Такое было лишь однажды — когда после 2020 года онлайн-торговля резко пошла в рост, для обеспечения сегмента потребовалось огромное количество новых складских площадей.
Предпосылок к тому, что какой-то сегмент повторит такой рывок, на сегодняшний день нет. Источниками спроса останутся традиционные лидеры: онлайн-операторы, многоканальный ретейл и производственные компании. Также есть потенциальное влияние закона о КРТ, который вступит в силу в 2026 году и в перспективе может высвободить новые территории под склады.
Несмотря на то, что сейчас его применение обсуждается только в контексте переселения из пятиэтажек и иного устаревшего жилья, в горизонте нескольких лет есть вероятность, что развитие территорий коснется и нежилых строений, в результате чего их собственники и арендаторы будут вынуждены искать новые помещения под склады и производства. Такой эффект уже наблюдался в Москве.
Снижение арендных ставок будет зависеть от баланса спроса и предложения, а резкого разворота к росту в ближайшее время не предвидится:
Что касается нишевых форматов, то спрос на BTS-сделки (строительство под конкретного арендатора) в 2026 году может исходить в первую очередь от многоканального ретейла.
На стороне спроса есть важные нюансы. Самые большие объемы BTS-сделок заключались в Петербурге и ЛО в 2021–2023 годах, за этот период по такой схеме было суммарно реализовано 843 тыс. кв. м складских площадей, из которых 750 тыс. кв. м — в интересах онлайн-операторов. Однако в 2024 и 2025 годах они уже не совершали такие сделки, а часть площадей, построенных по BTS, предлагались в субаренду.
Форматы light industrial и «последняя миля» остаются сбалансированными и неглубокими.
Год точечной настройки
На фоне высокой обеспеченности торговыми площадями и дорогих денег крупных проектов реконцепции или нового строительства в 2026 году не ожидается. Фокус девелоперов сместится на оптимизацию затрат и состава арендаторов:
Масштабных реконцепций и модернизации не будет, т. к. экономически это нецелесообразно. Что касается локаций под строительство, то возможно возведение только небольших ТЦ в новых больших жилых кварталах, которые, как правило, располагаются на окраинах города или за КАД.
Однако есть потенциал в точечной модернизации под конкретные локации для возможного нового строительства.
Все заявленные на 2026 год объекты расположены в зонах активной жилой застройки: Парнас, Юнтолово, Мурино и Красносельский район. В этих локациях они выполняют роль социальных и развлекательных центров, что особенно важно для семей с детьми, составляющих значительную часть населения в спальных районах. В этих условиях востребованными будут объекты районного (GLA до 10 тыс. кв. м) и окружного (GLA 11-20 тыс. кв. м) форматов, нацеленные на удовлетворение потребностей в активно развивающихся жилых зонах.
Конкуренции между крупными ТРЦ и коммерцией на первых этажах жилых комплексов ждать не стоит, так как состав арендаторов и цель посещения у них разная.
В то же время, несмотря на достаточный уровень обеспеченности торговыми площадями, который чуть превышает среднее значение по стране, многие петербургские объекты морально и физически устарели.
Крупные проекты реконцепции не запускалось более пяти лет. В связи с этим 2026 год, вероятнее всего, станет годом наблюдений. Некоторые начнут задумываться о реконцепции и предпринимать первые попытки по подготовке к ней. Сейчас, при высокой стоимости денег, запуск реноваций и новых проектов экономически нецелесообразен. Поэтому ожидается, что активная фаза модернизации ТЦ и новое строительство будут отложены до улучшения конъюнктуры рынка.
Дефицит как двигатель роста
Рост стоимости офисов класса А в 2026 году будет поддерживаться комбинацией двух факторов:
— Девелоперы будут стремиться к повышению качества объектов, чтобы оправдать высокие ставки, а рост ставок будет поддерживаться дефицитом качественных площадей в ключевых локациях. Однако итоговый баланс будет зависеть от макроэкономической ситуации, уровня спроса и динамики ввода новых объектов.
— Тренд на сделки со «стрессовыми» активами набравший силу в 2025 году, сохранится.
— Волну таких сделок спровоцировали окончание льготных периодов по кредитам, дорогое рефинансирование и уход международных игроков.
Этот тренд в 2026-м продолжит перераспределять капитал и открывать новые возможности, оставаясь значимым, но не основным рыночным драйвером. Собственники, купившие активы с дисконтом, могут начать готовить их к продаже при улучшении условий, а часть компаний, не выдержав новых нагрузок, будет уходить с рынка, распродавая недвижимость. Это может привести к консолидации активов в руках крупных локальных фондов.
Итог года прост: рынок, похоже, замер. Единичные успехи лишь подчеркивают общее затишье. В такой ситуации главная задача — не искать новое, а грамотно управлять тем, что уже есть. Ключевым навыком на ближайший год станет искусство диверсификации рисков, пересмотра условий старых сделок и стратегического терпения в ожидании оттепели.
