Инвестиции в коммерческую недвижимость новостроек Санкт-Петербурга — это сложный квест, по завершению которого инвесторы могут получить выигрыш в форме стабильной прибыли. Однако неправильный выбор объекта или недооценка рисков способны обернуться серьезными финансовыми потерями.
Разумнее всего к выбору и оценке помещения привлечь инвестиционного брокера, который имеет практическую насмотренность окупаемости коммерческих объектов в разных уголках Питера. Однако так уж устроена душа русского предпринимателя — довериться постороннему человеку, пусть даже неоспоримому профессионалу, бывает сложно. А потому хочется самостоятельно понимать основные этапы процесса, чтобы не подвергаться риску с вложениями в «пустые» объекты.
Наиболее эффективный способ решения этой задачи: выполнить пошаговую оценку помещения по чек-листу инвестора. Это не заменит услугу полноценной консультации с опытным брокером, но позволит ответить на главный вопрос — стоит ли вообще тратить время на конкретную новостройку или лучше выбрать для приобретения более перспективные варианты.
Шаг №1: анализ месторасположения
Проверка включает анализ инвестиционной привлекательности района, особенностей конкретной локации и её инфраструктуры, а также оценку пешеходного трафика, автомобильной доступности и категории ликвидности.
Уровень инвестиционной привлекательности района
- Высокий: Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, Московский, Приморский районы — премиальный рынок с высокой ценой за квадратные метры, где клиенты находятся быстро и арендуют помещения длительно на выгодных для собственника условиях.
- Средний:, Калининский, Выборгский, Красногвардейский, Невский, Фрунзенский — большой выбор свободных помещений с очень различной стоимостью (офисы, торговые помещения), высокая деловая активность, но интенсивная застройка усиливает конкуренцию, что приводит к снижению арендных ставок.
- Низкий: Кировский, Красносельский, Колпинский, Пушкинский, Курортный, Кронштадский, Петродворцовый, Ломоносовский — даже в новых ЖК бизнесы не отличаются доходностью, а коммерческие площади не пользуются спросом, и потому собственнику приходится опускать арендную ставку, чтобы наконец-то сдать их.
Оптимизация бизнеса в конкретных локациях
| Тип локации | Идеальный формат аренды | Бизнес-риски |
| Жилой квартал | Супермаркет, аптека, химчистка, продукты, медицина, салон красоты, фитнес студия | Риски высокой конкуренции при плотной застройке |
| Деловой квартал | Банк, кафе, коворкинг, ресторан, офисы | Офисный рынок чувствителен к кризисам |
| Спальный район | Продукты, аптека, бытовые услуги, салоны красоты, фитнес студии | Ограниченный трафик, низкие арендные ставки |
| Туристическая зона | Ресторан, сувениры, апартаменты, бутик | Высокая конкуренция, сезонность (нерегулярные доходы) |
| Близость ТПУ | Фастфуд, аптека, кредитные организации | Высокая стоимость входа, средние цены аренды |
Оценка пешеходного трафика
Идеальные условия (в первую очередь для офисных помещений):
- 500 метров до ближайшей станции метро;
- 200-300 метров до ближайшей остановки общественного транспорта;
- фасад здания имеет хорошую видимость с зоны основного пешеходного потока.
Уровень пешеходного потока нужно оценивать лично тому, кто приобретает помещение — причём делать это в разное время суток в будни и праздники.
Оценка автомобильной доступности
Идеальные условия:
- наличие парковки возле здания или 10-20 метрах;
- въезд/выезд с главной магистрали без ограничений по знакам;
- близость к КАД и ЗСД (для бизнеса, осуществляющего складскую деятельность).
Помещения со сложной автомобильной доступностью, как правило, пользуются меньшей привлекательностью.
Ликвидность объекта
- 1-я категория: первая (красная) линия центральной улицы — в продажу поступают редко.
- 2-я категория: угловые помещения центральных улиц — их всегда охотно купят аптеки и супермаркеты.
- 3-я категория: внутри двора или на второстепенных улицах — продают недорого, но и прибыль здесь существенно меньше.
Более подробно об особенностях инвестиций в разные группы ликвидных жилых и нежилых помещений рассказывается в отдельной статье.
Шаг №2: оценка характеристик помещения
В рамках чек-листа обязательному оцениванию подлежат площадь и технические параметры (коммуникации).
Площадь помещения
- 50–150 кв.м. — покупают под стрит-ритейл (аптеки, кофейни, сервисы и прочее).
- 150–400 кв.м. — продуктовые магазины, медицинские центры, фитнес-залы.
- 400 м² и выше — якорные-арендаторы, банки, сетевые операторы, реже — производственно-складские комплексы.
Важно отметить, что арендаторы торговых помещений в СПб чаще выбирают прямоугольные площади с соотношением сторон не более 1:3.
Технические коммуникации
| Параметры | Минимальные | Оптимальные |
| Электрическая мощность | 15 – 20 кВт | 40 – 100 кВт (для общепита/производства) |
| Высота потолков | 3 м | 4 – 5 м |
| Вентиляция | Базовая приточно-вытяжная | Возможность монтажа вытяжки для кухни |
| Водоснабжение и канализация | Ввод в помещение | Несколько готовых точек подключения |
| Отопление | Центральное или автономное | Автономный контур с регулировкой |
Дополнительные факторы (опционально)
- Отдельный вход с улицы: обязательное условие для арендаторов под стрит-ритейл.
- Наличие погрузочно-разгрузочной зоны: требуется для продуктового и ресторанного бизнеса, но есть не во всех зданиях.
- Отдельный паркинг: расчёт выполняется по формуле 1 место на 20–30 квадратных метров
- При значительных площадях: узнать, смогут ли владельцы разделить помещение на несколько частей — для оптимизации под разные форматы аренды.
Также рекомендуется запросить у застройщика/продавца поэтажный план, чтобы оценить продуманность планировок — в особенности, если некоторые площади уже сдают.
Шаг №3: проверка юридической чистоты
При покупке коммерческого помещения в новостройке, во избежание потенциальных проблем, юридическую проверку проходят следующие документы:
- Проектная декларация: нижние этажи должны быть указаны как нежилые помещения, а не жилые квартиры.
- Права на землю: участок должен быть в собственности или в долгосрочной аренде у застройщика.
- Вид разрешённого использования (ВРИ): должен допускать размещение коммерческих объектов.
- Выписка ЕГРН на земельный участок: проверка наличия арестов, ипотеки или любых других обременений на распоряжение собственностью.
- Нахождение участка в охранных зонах: газопроводы, ЛЭП, водоохранные зоны — это ограничивает перепланировки, хотя не всегда мешает строительству.
- Наличие ограничений по ПЗЗ в части торговли алкоголем и табаком — это сужает круг возможных арендаторов, а, значит, аренда будет стоить меньше.
- Если помещение находится в зоне исторического центра — уточнить требования КГИОП к внешнему виду и вывескам (иногда ограничивает ремонты фасада).
- Технический план: сравнить реальную планировку с документами на наличие расхождений.
- Электрическая мощность: выдавались ли застройщику акты о техприсоединении (актуально для бизнеса с высоким энергопотреблением).
Наконец, будет правильно проверить компанию в картотеке арбитражных дел на предмет банкротства, а также оспаривались ли договоры предыдущих сделок с недвижимостью. Если речь идёт о строящихся помещениях, следует уточнить, задерживал ли ранее застройщику сдачу объектов и сталкивался ли со сложностями ввода их в эксплуатацию.
Отдельной строкой: дальнейшие перспективы
И ещё один совет об инвестициях: перед тем, как совершить покупку, следует изучить Генеральный план СПб и проекты планировки территории (ПЗЗ) на сайте КГА, а также поинтересоваться планами по строительству ТЦ и бизнес-центров — расположения, характеристики, назначения и всего прочего.
Эта информация поможет рассчитать уровень конкуренции (а, следовательно, и скорости окупаемости вложений) на ближайшие 10-20 лет.
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
