Как выбрать арендатора для коммерческого помещения в новостройке

Собственно, вопрос: как выбрать для коммерческого помещения такого арендатора, который годами будет стабильно приносить собственнику прибыль и не будет доставлять проблем? Какие критерии указывают на идеальных нанимателей, а какие тревожной сиреной сигналят о рисках потери денег, времени и нервов?

Сразу следует отметить, что одного знания законов здесь будет мало — потребуется также опыт взаимодействия с региональными участниками рынка и хотя бы минимальные навыки ведения деловых переговоров. Именно поэтому наилучшим решением по поиску арендатора для коммерческого помещения является обращение к профильным специалистам из управляющей компании.

Впрочем, есть несколько факторов, которые помогут сделать так называемую «общую оценку» потенциальных нанимателей, чтобы сразу отсеять тех, кто в принципе не заслуживает внимания.

1. Оценка помещения

В первую очередь, нужно объективно оценить универсальность (арендозамещаемость) коммерческого объекта, чтобы понимать, насколько сложно будет найти надежных арендаторов. Универсальное помещение, которое подойдёт большинству нанимателей, должно соответствовать четырём базовым требованиям:

• Планировка. Прямоугольное открытое помещение востребовано всегда и везде, а вот наличие боковых секций, опорных колонн или низких потолков сразу оттолкнет половину потенциальных арендаторов.
• Коммуникации. Увеличение выделенной мощности электрических сетей и хорошая вентиляция привлечёт бизнесы с высоким уровнем потребления электроэнергии — супермаркеты, пекарни, кафе-рестораны и прочее.
• Расположение входа. Золотым стандартом нежилых площадей считается вход с улицы возле зоны основного пешеходного трафика. Офисы и магазины с входом со двора или торца сдают в аренду по хорошей цене гораздо дольше.
• Наличие парковки. Возможность беспрепятственной остановки и стоянки автомобилей перед входом имеет большое значение. Для арендаторов, чей бизнес завязан на логистике или крупных покупках (магазины, пункты выдачи заказов), отсутствие парковки или наличие запрещающих знаков («Остановка запрещена») может стать решающим фактором для отказа от объекта.

Трезвая оценка коммерческой привлекательности конкретного помещения позволит понять, насколько вообще стоит привередничать с арендаторами, чтобы потом не подвергаться риску терпеть убытки от многомесячного простоя «за свой счёт».

2. Оценка арендаторов

Все арендаторы могут быть условно разделены на три основных группы: федеральные сети, действующий бизнес, начинающие предприниматели. О каждой из этих групп следует рассказать более подробно.

Федеральные сети 

«Пятёрочка», «ВинЛаб», «Магнит», «Лента» и другие сетевики считаются наилучшими и стабильными арендаторами из-за декларируемой готовности снять коммерческую недвижимость на длительный срок по рыночной цене. В реальности у федеральных торговых сетей есть ряд весомых финансовых минусов:

1. Арендуют объекты только по собственному договору, который в большей степени защищает ФТС, нежели собственника. Некоторые сетевики соглашаются на правки со стороны владельца (например, так делает «Магнит»), но уступки эти чаще всего носят незначительный характер.
2. Настаивают на минимальном проценте годовой индексации арендной платы (около 5%), который не покрывает реальную инфляцию. При длительном договоре аренды (например, на 15-20 лет, как предпочитает «Красное&Белое») уже через 10 лет собственник вообще лишается хоть сколько-то значимой прибыли.
3. Довольно жёстко ведут переговоры, требуя хорошие скидки, поскольку платят они стабильно и снимают помещения долго.

Кроме этого, ФТС имеют свои требования по площади: например, «Пятёрочка» не выбирают предложения меньше 300 квадратов, а вот «Магнит» предпочитает помещения до 150 кв.м.

Действующий бизнес 

Как правило, на переговоры приходит опытный предприниматель или менеджер по развитию ФТС, хорошо ориентирующийся в арендных перипетиях регионального рынка и одновременно готовый идти на компромиссы. Настроен арендовать помещение на длительный срок с приемлемым уровнем индексации.

Вместе с тем, благодаря наличию этого самого реального опыта, такой арендатор часто прибегает к различного рода манипуляциям, в результате которых все договоры оказываются составлены немного в его пользу.

Начинающие предприниматели

Зачастую готовы платить арендную плату выше среднерыночной потому, что верят в «заветные места» для своего бизнеса. Вместе с этим, многие такие новички вынуждено закрываются в течение 6-12 месяцев, и тут владельцы уже оказываются со своей недвижимостью перед вопросом из пункта №1 — как скоро они смогут отыскать замену?

Специфические арендаторы

Отдельной строкой нужно упомянуть бизнес с особой спецификой, после которых в помещениях придётся прибегнуть к ремонту или дератизации. Речь идёт про мясные-рыбные магазины или заведения общепита, оставляющие после себя сильный запах, который простым проветриванием убрать не получится.

Владельцы обычно учитывают предстоящие расходы и запрашивают с такого бизнеса более высокую плату, чем может стоить квадрат аренды в рассматриваемых локациях.

3. Процент съездов

Процент съездов до истечения срока договора — это, пожалуй, самый главный индикатор, указывающий на надёжность арендатора. Один переезд за 3-5 лет аренды — это нормально. Но если компания съехала 2-3 раза в течение 1-2 лет, то тут впору задуматься, из-за чего это происходит.

Не полагаясь на слова потенциальных нанимателей, лучше сразу попросить их предоставить рекомендации от предыдущих арендодателей — а ещё лучше пообщаться с этими арендодателями лично. Потратив пару часов на такую проверку, можно уберечь себя от долгосрочных проблем и судебных разбирательств.

Кстати, проверить юрлицо на арбитражные судебные дела по поводу конфликтных съездов тоже лишним не будет.

4. Проверка бизнес-модели

Наконец, чтобы удостоверится в способности нанимателя арендовать помещение в течение длительного срока без задержек с оплатой, рекомендуется не только проверить документы, но и задать несколько вопросов, которые помогут оценить стабильность его бизнеса:

• Вопрос: как ежемесячные доходы соотносятся с размером арендной платы?
• Оценка: должны быть минимум в 3 раза выше.

• Вопрос: имеются ли просрочки по кредитам или исполнительные производства по имуществу?
• Оценка: ответ «да» — негативный сигнал (проверить можно в ФССП и НБКИ).

• Вопрос: согласны ли внести отдельным платежом обеспечительный депозит на 1 месяц аренды?
• Оценка: неготовность намекает на низкий уровень доходности бизнеса.

• Вопрос: согласны ли ежегодно индексировать арендную плату и на какой процент?
• Оценка: согласие на 5-10% или на показатели инфляции по ЦБ выдаёт предпринимателя-реалиста, а вот согласие на любой указанный владельцем процент намекает, что скорее всего арендатор вообще не собирается ничего платить.

• Вопрос: почему решили выбрать именно это помещение?
• Оценка: заслуживающим внимания ответом является расчёт доходности исходя из локации, пешеходного/автомобильного трафика и наличия конкурентов.

Итоговый чек-лист

Подводя итоги всему вышесказанному, можно составить мини-чек-лист по выбору платежеспособных арендаторов под сдачу торговых или офисных помещений:

• востребован ли сам объект или нужно радоваться, что хоть кто-то им заинтересовался;
• кому предпочтительнее сдать — сетевики, бывалые предприниматели, «рисковые» новички, специфические клиенты;
• насколько устойчив арендатор исходя из его бизнес-истории;
• насколько стабильна его бизнес-модель.

Чтобы быстро подобрать хорошего арендатора для конкретного объекта коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, обращайтесь в управляющую компанию «Облако недвижимости».

Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев