Анализ пешеходного трафика — это ключевой фактор для оценки коммерческой привлекательности торговых и офисных помещений, которые сдаются в аренду. Но вот вопрос — как правильно рассчитать этот самый трафик? Что конкретно нужно сделать, чтобы узнать сколько потенциальных клиентов проходит рядом в течение дня, и затем соотнести эти данные с арендной ставкой, чтобы построить прогноз доходности планируемого бизнеса?
Существует несколько проверенных способов, которые помогают довольно точно оценить объёмы пешеходного трафика вблизи конкретно взятого помещения. Более подробно о методологии каждого такого подхода согласились рассказать специалисты управляющей компании «Облако недвижимости».
Способ №1: ручной подсчёт
Суть метода очень проста: нужно встать возле интересующего помещения и поштучно считать всех проходящих мимо пешеходов.
К счастью, вести подсчёты полный рабочий день не нужно. Есть несколько подходов, которая позволяет оценить суточный пешеходный трафик гораздо быстрее:
- 3 по 20. Наблюдение осуществляется три раза в день по 20 минут — например, с 8:00 до 8:20, с 13.00 до 13.20 и с 18.00 до 18.20.
- 3 по 60. Наблюдение выполняется тоже трижды в день, но уже по часу — например, с 8:00 до 9:00, с 13.00 до 14.00 и с 18.00 до 19.00.
- 2 по 120. Наблюдение ведётся по 2 часа два раза в день в наиболее пиковые часы — например, с 8:00 до 10:00 и с 17:00 до 19:00.
- 1 по 60. Наблюдение проводят один раз в день в течение часа в самое пиковое время — например, с 18:00 до 19:00.
Если специфика предстоящего бизнеса подразумевает работу на выходные, то подсчёт нужно провести дважды — в будничный день и отдельно в выходной.
Этот способ считается наиболее точным, а также позволяет сразу учитывать только целевых клиентов, но при одном важном условии: добросовестном исполнителе, который будет честно считать пешеходов, а не просто напишет какие-то цифры «с потолка».
Обработка данных
Подсчёт суточного пешеходного трафика ведётся по следующим формулам:
- 3 по 20: результаты наблюдения суммируются (получаются данные за условный рабочий час) — (Н1 + Н2 + Н3)
- 3 по 60: результаты наблюдения суммируются и делятся на три (получаются данные за условный рабочий час) — (Н1 + Н2 + Н3) / 3
- 2 по 120: результаты наблюдения суммируются и делятся на четыре (получаются данные за условный рабочий час) — (Н1 + Н2) / 4
- 1 по 60: не требует отдельного расчёта.
В каждом случае полученное значение — это показатель пешеходного трафика за условный рабочий час. Чтобы рассчитать значение суточного пешеходного трафика, полученный показатель умножается на количество рабочих часов.
Для получения значения месячного трафика показатель суточного трафика умножается на количество рабочих дней в месяц. Для бизнеса, который работает по выходным, данные по будням и выходным рассчитываются отдельно, а после суммируются.
Способ №2: автоматизированная оценка
Существует специальный софт для автоматизированного подсчёта пешеходного трафика через видеокамеру, а с появлением нейросетевых технологий даже с какой-то базовой предварительной классификацией через указанные фильтры — по полу, возрасту и т. д.
Методика отлично подходит для зон с большой пешеходной проходимостью, где ручной подсчёт затруднителен, но вместе с этим она имеет и ряд недостатков:
- установить свою видеокамеру в желаемом месте улицы может быть непросто;
- услуги специализированных сервисов видеоаналитики стоят недёшево;
- более бюджетные модели часто грешат неточностями — например, они могут посчитать группу пешеходов за одного человека.
Если речь идёт о бизнес-центре, где планируется аренда кабинета, то проанализировать общий пешеходный трафик можно при помощи счётчиков посещаемости — неприметных устройств, которые монтируются непосредственно на дверной проём и считают пешеходов с помощью инфракрасных датчиков или лазерных барьеров.
Если запустить такой счётчик после начала рабочего дня, когда арендаторы других кабинетов в интересующем бизнес-центре уже разойдутся по своим офисам, и остановить его примерно за 15-20 минут до закрытия, то можно получить довольно точную цифру суточного количества посетителей.
Также следует добавить, что автоматические замеры оптимально подходят для автомобильных трасс с большим потоком транспортных средств.
Способ №3: сравнение с конкурентами (торговый сектор)
Если рядом с приглянувшимся помещением уже есть работающий бизнес той же товарной группы, то нужно всего лишь сделать у конкурента одну покупку утром и ещё одну в тот же день вечером, а затем сравнить номера чеков — разница между ними покажет количество покупателей в течение одного рабочего дня, и даже позволит определить примерно суточную выручку по средней цене товаров.
Для максимальной точности, учитывая что день на день не приходится, можно сделать шесть закупок в течение трёх дней подряд.
Несложно догадаться, что такие измерения подходят в большей степени для бизнеса с недорогой продукцией — например, для булочных или кофеен. А вот для магазинов, торгующих, например, ноутбуками или холодильниками, описанный подход окажется избыточно затратным.
Косвенные методы
Если точные данные для оценки рентабельности аренды не требуются, то можно воспользоваться другими приёмами:
- посмотреть локацию на картах 2ГИС, Яндекс и Google — количество отзывов укажет на популярность помещения у посетителей в целом;
- для кафе или точек быстрого перекуса можно посчитать сколько людей работает в различных организациях на расстоянии 100-200 метров — всё это потенциальные клиенты;
- для магазинов продуктов или товаров ежедневного спроса — если рядом есть крупный ТРЦ, то 5-7% их трафика можно смело записать себе;
- запросить данные по пешеходному трафику у самого арендодателя — многие владельцы регулярно проводят маркетинговые исследования, чтобы затем использовать эту информацию для рекламы
Наконец, ещё один способ оценки посещаемости — посчитать количество квартир во всех жилых домах в пределах нужного района, умножить это число на два и получить таким образом усреднённое количество жителей, которые в теории могут стать покупателями или заказчиками.
Пару слов об анализе собранных данных
После сбора данных по пешеходному трафику возникает вопрос конверсии — то есть, какой процент от числа проходящих мимо людей реально зайдёт в помещение и сделает покупку? Для каждого вида бизнеса существует свой показатель конверсии — например, для пекарни это примерно 4-5%, а для кофейни — 1,5-2%.
Чтобы максимально точно проанализировать пешеходный трафик и рассчитать его конверсию для конкретного объекта коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, обращайтесь в управляющую компанию «Облако недвижимости».
Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев
