Как проверить коммерческое помещение перед покупкой: три группы рисков, из-за которых инвестор теряет доходность

Компания «Облако недвижимости» продолжает цикл публикаций, посвящённых практическим советам, как проверить коммерческое помещение перед покупкой.

В первом обзоре были перечислены документы, с которыми нужно ознакомиться перед оформлением купли-продажи. Вторая статья представленного цикла расскажет о финансовых и юридических рисках, возникающих перед инвестором, если какой-то этап проверки был пропущен из-за недооценки его важности или непонимания всех возможных негативных последствий.

Риск №1: расторжение сделки

Сделка купли-продажи может быть довольно легко расторгнута через суд, если продавец не являлся единственным собственником. Как правило, для проверки права собственности рекомендуется взять выписку ЕГРН, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован как владелец или совладелец помещения, а также проверить помещение на предмет залогов, арестов, долгосрочных арендных договоров или любых иных обременений.

Однако есть нюанс: этот документ оставляет без ответа ряд очень важных вопросов — в частности, речь о потенциальных наследниках, банкротстве продавца или притязаниях арендаторов.

Наследники, которые ещё не зарегистрировали право собственности

К сожалению, открытого реестра, в котором бы отображались все потенциальные наследники, не существует.

Интересующий объект можно проверить по реестру наследственных дел, но это мало поможет, если кто-то из наследников пропустил срок подачи заявления по уважительным причинам (например, из-за болезни) и потом будет вступать в наследство через суд.

В целом, подозрение должно возникнуть, если предыдущий владелец умер меньше 6 месяцев назад (в течение этого срока все наследники должны заявить о своих правах) или же расторгал брак, но раздел имущества при этом был вынесен в отдельный судебный процесс.

Продавец — банкрот

Если владелец помещения (физлицо или компания) был признан банкротом, право распоряжения всем его жилым и нежилым имуществом переходит к государственному арбитражному управляющему.

Однако отдельные ушлые дельцы всё-таки умудряются осуществить продажу — например, скрыв свои долги от невнимательного покупателя, действуя через доверенных лиц или вообще заключив сделку за 1-2 дня до формальной регистрации собственного банкротства, что потом станет предметом затяжных судебных разбирательств.

Стандартная проверка банкротства продавца включает запрос в картотеку арбитражных дел и реестр банкротов ЕФРСБ, но зачастую этого бывает мало. Юристы рекомендуют сделать ещё две дополнительные проверки:

• наличие исполнительных производств в службе судебных приставов (ФССП) — часто это признак предбанкротного состояния;
• сведения о ликвидациях или залогах в едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Преимущественное право выкупа у арендатора

Иногда такой пункт вносится в договор аренды или дополнительное соглашение — в случае продажи арендуемого помещения, арендатор получает право преимущественного выкупа. Если такой арендатор не давал официальный отказ от покупки объекта, то суд сделку расторгнет — и поэтому текущий договор аренды нужно изучать столь же внимательно, как и документы, подтверждающие право собственности.

Отдельная история с муниципальным (государственным) имуществом: при соблюдении ряда условий текущий арендатор вообще имеет право выкупить его без торгов по стартовой стоимости.

Риск №2: внезапные расходы

Проблема другого рода — когда в погоне за юридической чистотой предстоящей сделки из внимания упускают факторы, способные напрочь сломать всю систему расчётов доходности коммерческого помещения.

1. Взносы на капремонт. В отличие от коммунальных платежей (свет, тепло, вода), долговые обязательства по взносам на капитальный ремонт закрепляются за объектом (п. 3 ст. 158 ЖК РФ), а потому после покупки переходят на нового собственника в полном объёме. Проверить уплату взносов очень просто: достаточно попросить у продавца соответствующие квитанции/ЕПД или запросить задолженность по адресу (лицевому счёту) через ГИС ЖКХ или региональный фонд капремонта.
2. Скрытые дефекты. Без профессиональной технической экспертизы можно запросто приобрести коммерческое здание с проблемной системой отопления, аварийным фундаментом или протекающей кровлей — и чинить потом это «добро» за свой счёт, что может стоить весьма прилично.
3. Самовольная перепланировка. У этой проблемы есть всего два пути решения: узаконить внесённые изменения или же вернуть помещение в изначальное состояние. Оба способа обойдутся более чем недёшево, а потому перед покупкой лучше запросить технический план помещения в БТИ и сравнить его с фактической планировкой на месте.

Риск №3: ограничения по использованию

Наконец, последняя категория рисков, обусловленных поверхностной проверкой коммерческого помещения — это сложности его дальнейшей свободной эксплуатации.

Неправильный ВРИ (вид разрешённого использования)

Каждый объект недвижимости имеет свой ВРИ земельного участка и назначения здания — например, помещение под офисы нельзя использовать для организации ресторана.

Для проверки ВРИ объекта обычно запрашивается выписка ЕГРН, однако опытные эксперты также дополнительно изучают ПЗЗ (правила землепользования и застройки), где указаны допустимые виды использования участка, на котором располагается конкретное офисное, торговое или складское помещение.

Невозможность получить техусловия

В отдельных случаях оперативно подключить здание к газоснабжению или электроснабжению определённой мощности бывает не просто дорого, а вообще технически невозможно.

Если бизнес, под который покупается помещение, требует особых техусловий, то перед покупкой нужно обратиться с данным запросом в соответствующие организации и получить официальное подтверждение возможности такого подключения.

Помещение не введено в эксплуатацию

Наиболее серьёзный риск, который зачастую сильно недооценивается.

Дело в том, что если застройщик уже зарегистрировал право собственности на помещение, то сделка формально возможна как продажа объект незавершённого строительства. Однако предметно использовать такой объект новый владелец не сможет — эксплуатация без разрешения на ввод влечёт штраф от 500 000 — 1 000 000 рублей (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Залог, перепродажа, получение банковского кредита и даже подключение к техническим коммуникациям будут серьёзно осложнены — если не сказать невозможны.

Проверка осуществляется просто: продавец должен иметь на руках акт-разрешение на ввод в эксплуатацию здания.

Привлечение специалиста — универсальное решение всех возможных проблем

Помимо всего вышесказанного, не следует сбрасывать со счетов и риск нарваться на откровенных мошенников. Например, по данным МВД РФ за 2024 год, на рынке недвижимости было совершено более 6 000 мошеннических преступлений.

Именно поэтому компания «Облако недвижимости» настоятельно рекомендует привлекать квалифицированного специалиста для комплексной и всесторонней проверки коммерческих помещений перед их приобретением, поскольку цена ошибки в этом случае может быть очень высока.

Автор статьи:
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости
Максим Чернышев